私は現在、保有している投資用不動産の売却を進めています。
理由は、不動産投資が思うようにいかなかったからです。
貯蓄を取り崩し、最終的な損失は数百万円に及ぶ見込みです。
私は不動産投資の専門家ではありません。
ただ、失敗したからこそ伝えられることもあると思っています。
もし10年前の自分に会えるなら、何を伝えるか。
そんな視点から、自分の不動産投資を振り返ってみます。
不動産投資を始めたのは30代半ば。知人から勧められたことがきっかけでした。
目的は、家族のための資産形成です。
当時、魅力に感じたのが、銀行からの借り入れを活用できることでした。
株式で3,000万円を運用しようと思えば、基本的には相応の自己資金が必要です。
一方、不動産なら融資を利用することで、手元資金を超える金額の資産を持つことができます。
家賃収入でローンを返済し、その先に不動産という資産が残る。
実物資産であるため、インフレ局面でも一定の強みが期待できる。
当時の私には、とても合理的な資産形成に見えました。
今振り返ると、大きな失敗だったと思うことがあります。
「銀行がこの金額を貸してくれるのだから、物件にもそれだけの価値があるのだろう」
そう考えてしまったことです。
私が890万円で購入した物件があります。
購入時には、その金額を前提にローンを組むことができました。
ところが後に売却を検討した際、ある不動産業者から提示された査定額は350万円でした。
もちろん、一社の査定額だけで物件の価値が決まるわけではありません。
それでも、購入価格との大きな差には衝撃を受けました。
金融機関が融資を判断するときには、物件そのものだけでなく、借り手の収入や資産状況など、さまざまな要素が考慮されます。
つまり、「融資が通った」という事実と、「その価格で買っても問題ない」という判断は同じではありません。
ここで痛感したのが、「買える価格」と「買っていい価格」は違うということでした。
もう一つの誤算が、保有している間に発生するコストでした。
最初は家賃が入り、そこからローンを返済する。
おおむね想定していた通りに進んでいました。
しかし、所有を続けていれば修繕は発生します。空室になることもあります。
家賃が入らない期間でも、ローンや管理費などの支払いは続きます。
一つひとつなら対応できても、複数の問題が重なると家計への負担は大きくなります。
当時の私は、『通常通りにいけば、いくら利益が出るか』は考えていました。
しかし、『空室と修繕が同時に発生したらどうなるか』『想定外の支出が続いたら、何カ月耐えられるか』といった悪いケースへの想像が足りませんでした。
投資では、平均的なケースだけを見るのではなく、うまくいかなかったときにどこまで耐えられるかを考える必要があったのだと思います。
「収支が悪くなったら、売却すればいい。
当時は、どこかでそんなふうにも考えていました。
しかし、不動産は売りたいと思ったときに、すぐ現金化できるとは限りません。
しかも、購入価格が高く、ローン残高が十分に減っていなければ、売却価格がローン残高を下回ることがあります。
その場合、売却するために自分で差額を用意しなければならない可能性もあります。
購入するときに見るべきだったのは、毎月の家賃収入だけではありませんでした。
「買った後」だけではなく、「売るとき」まで考えておく必要があったのです。
ここまで失敗したことを書いてきましたが、私は『不動産投資はやめた方がいい』と言いたいわけではありません。
借り入れによって自己資金以上の資産を持てるレバレッジ効果。
実物資産を保有することによるメリット。
そして、ローン返済後には不動産という資産と、そこから生まれる家賃収入が残る可能性があります。
こうした点は、今でも不動産投資の魅力だと思っています。
だからこそ、10年前の自分に伝えたいのは、『不動産投資をするな』ではありません。
伝えたいのは、『銀行が貸してくれるから大丈夫、とは考えるな』ということです。
そしてもう一つ。『いくら儲かるかと同じくらい、うまくいかなかったときにいくら失うのかを考えよう』とも伝えたいです。
物件価格は本当に適正なのか。
空室と修繕が重なっても耐えられるのか。
数年後に売却するとしたら、いくらで売れそうなのか。
そして何より、想定外のことが起きても、自分や家族の生活を守れる範囲なのか。
不動産投資を始めた理由は、家族のための資産形成でした。だからこそ本来は、利益を最大化することよりも、失敗したときに家族の生活まで巻き込まないことを考えるべきだったのだと思います。
投資をするとき、人はどうしても『うまくいった未来』を想像します。
でも、10年前の自分には、その反対側も同じくらい具体的に考えてほしい。
利益だけでなく、うまくいかなかった未来まで想像してから決める。数百万円の損失を経験した今なら、そう伝えます。
不動産投資の失敗から学んだこと